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6月25日，媒體報(bào)道，有財(cái)經(jīng)媒體人爆料各地PSL（抵押補(bǔ)充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。鑒于PSL為棚改貨幣化提供了主要資金來源，有解讀認(rèn)為，這一消息若被證實(shí)，則意味著棚改貨幣化被“一刀切”叫停。

對此，相關(guān)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，棚改貨幣化“被叫停”的說法并不準(zhǔn)確，不能也不會一刀切，貨幣化也有一定的好處，主要是根據(jù)具體情況有具體對策?？傮w來看，棚改將從貨幣化安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)物安置為主。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在過去兩年，特別是三四線城市，棚改的貨幣化安置是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素。如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時(shí)候。

新項(xiàng)目難上馬

早在這一傳聞出現(xiàn)之前，棚改安置政策有所調(diào)整的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

去年5月，在有關(guān)棚戶區(qū)改造的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，時(shí)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，在那些庫存量大，市場房源非常充足的三四線城市和縣城，還要進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，促進(jìn)去庫存，減少重復(fù)建設(shè)。

不過，《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，雖然“因城施策推進(jìn)棚改貨幣化安置”仍是棚改安置方式的主流，但自2017年底以來，已經(jīng)有一些省份開始提出棚改補(bǔ)償要貨幣安置和實(shí)物結(jié)合。

2017年底，安徽省住建部門表示，2018年全省保障性安居工程新開工計(jì)劃全部為棚戶區(qū)改造，今后將充分利用存量土地安排保障性安居工程建設(shè)。4月27日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳巡視員仲亞平在城鎮(zhèn)保障性安居工程工作推進(jìn)會上表示，各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣，要進(jìn)一步降低貨幣化安置比例。

2018年1月，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議宣布，鼓勵(lì)棚改、拆遷實(shí)物安置，取消貨幣化安置獎勵(lì)；2月，江西省住建部表示，要因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應(yīng)加大實(shí)物安置住房建設(shè)力度；3月，濟(jì)南有關(guān)部門公開表示，要實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合方式，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造步伐，穩(wěn)步推進(jìn)城市危房改造；5月8日，石家莊市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，將通過成片改造、原址翻建，貨幣安置和異地集中建設(shè)安置房相結(jié)合等方式，加快推進(jìn)長安區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和新華區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作。

一位不愿透露姓名的專家對記者表示，目前已經(jīng)批了的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)還在做，但今年確實(shí)有一些新項(xiàng)目因?yàn)槟貌坏絿_行的借款而難以進(jìn)行。

25日晚間，國開行新聞辦公室回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。不過，上述回應(yīng)中并未正面提到增量項(xiàng)目的審批是否趨嚴(yán)等問題。

三四線棚改，一二線也漲價(jià)

棚改計(jì)劃自2005年首次提出以來，在最近幾年達(dá)到高峰。2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套，2015-2017年棚改計(jì)劃開工1800萬套，實(shí)際超額完成，達(dá)到約1816萬套。

起初，棚改的主要安置方式為實(shí)物安置，政府主導(dǎo)建立保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民的住房需求，資金來源主要是地方政府發(fā)債、企業(yè)債券等。在央行創(chuàng)設(shè)PSL后，2014年8月國家開發(fā)銀行專門成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。自2015年起，貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的主要安置途徑，居民拿到補(bǔ)償款后，可以自行購買住宅，不受地區(qū)、城市的限制。

一定程度上，這一方式成為“去庫存”的主要動力。2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。自此以后，2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，都明確提到了將去庫存作為該年工作的重點(diǎn)方向。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2013、2014年棚改貨幣化安置率為7.9%和9.0%，但2015、2016年，這一比率直接躥升至29.9%和48.5%。據(jù)中信證券測算，2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華認(rèn)為，棚改貨幣化不僅推動了三四線房價(jià)的上漲，也對一二線漲價(jià)有所支撐。經(jīng)歷了2016年以來的一輪大漲后，一線城市房價(jià)極高，并采取了最嚴(yán)格的限購政策；二線城市房價(jià)很高，并采取了相對嚴(yán)格的調(diào)控政策；三四線城市對購房少有限制，住房總價(jià)相對較低，部分城市還有購房獎勵(lì)政策。因此，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭彿砍蔀橹髁?，短期?nèi)大量拆遷家庭拿著遠(yuǎn)高于市場價(jià)的補(bǔ)償款涌入庫存絕對量不大的市場購房，造成房價(jià)大幅上揚(yáng)。

不過，在三四線城市經(jīng)歷了一波大漲后，總體投資前景已經(jīng)不強(qiáng)，如果繼續(xù)以棚改貨幣化的形式給當(dāng)?shù)丶彝ヌ峁┵彿楷F(xiàn)金，更多的人將選擇去一二線城市購房，投資需求將向外溢出，會出現(xiàn)三四線棚改，一二線漲價(jià)的現(xiàn)象。

三四線樓市降溫

在推行三年“去庫存”政策后，當(dāng)前樓市的庫存已經(jīng)進(jìn)入了較平穩(wěn)的時(shí)期。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，2018年5月商品房待售面積56010萬平方米，已經(jīng)是連續(xù)46個(gè)月的新低。張大偉表示，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

而今年的政府工作報(bào)告中，新一年的工作重點(diǎn)也沒有明確提到“去庫存”。在3月份兩會的工作報(bào)告中，僅在總結(jié)過去五年工作時(shí)提到三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效、熱點(diǎn)城市房價(jià)漲勢得到控制；但2018年政府工作建議的部分，提出把發(fā)展經(jīng)濟(jì)著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，繼續(xù)抓好“三去一降一補(bǔ)”，具體措施集中在發(fā)展新動能、建設(shè)制造強(qiáng)國、破除無效供給、深化“放管服”幾個(gè)方面，對去庫存沒有明確闡述。

雖然報(bào)告提出，要啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，今年開工580萬套，但相比2017年的600萬套，已經(jīng)在逐漸減少。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，棚改當(dāng)前遇到的困難在于兩點(diǎn)。第一是資金方面的壓力開始增加，尤其是貨幣化安置帶來了一定的財(cái)政和貸款壓力。第二是棚改過程中，也引起了“三四線城市房價(jià)上漲是否是因?yàn)榕锔牡脑?rdquo;等質(zhì)疑。因此，這樣的改革也是比較務(wù)實(shí)的。

對于這一政策調(diào)整的后續(xù)影響，鄒琳華指出，三四線城市的樓市將降溫。由于供給增加的滯后性，2018年三四線城市的降溫不會特別顯著，甚至還可能慣性上漲，但漲速肯定要下降，2019年可能出現(xiàn)局部降價(jià)。